Fundusz powstaje po trwającym kilka lat spadku cen mieszkań w Polsce. Od 2004 r. banki skutecznie pompowały bańkę spekulacyjną, w czasie której ceny mieszkań do 2008 r. wzrosły ponad 2 krotnie. Dotąd realne ceny mieszkań nie spadły do poziomu sprzed boomu. Potencjał na dalszy spadek jest jeszcze rzędu ok. 20 %.
BGK inwestując w mieszkania naraża się na straty kapitałowe (spadek wartości jednostek w funduszu powołanym do realizacji projektu), gdy cena nieruchomości po chwilowym odbiciu powróci do trendu spadkowego. Trend spadkowy realnych cen nieruchomości w Polsce ma solidne fundamenty. W perspektywie krótkoterminowej ceny mieszkań są duszone nadpodażą dziesiątek tysięcy niesprzedanych lokali. Od 2014 r. wejdzie w życie Rekomendacja „S” Komisji Nadzoru Finansowego m.in. ograniczająca wysokość kredytu hipotecznego do 80-90 % wartości lokalu i maksymalny okres kredytowania do 25 lat. Ponadto w nowym roku prawdopodobnie rozpocznie się cykl podwyżek stóp procentowych redukujący popyt na kredyty hipoteczne. W długim okresie rynek nieruchomości będzie pod kilkudziesięcioletnią presją spadkową z uwagi na wyludnianie Polski będące następstwem tendencji demograficznych.
BGK nie ma doświadczenia w inwestowaniu na rynku mieszkaniowym. Wiedza banku o realiach współczesnego najmu wydaje się zbyt optymistyczna. Ryzyko stwarzają długie procedury windykacji zaległości czynszowych oraz wieloletnie procedury eksmisyjne. Bank ma nadzieję na skorzystanie z najmu okazjonalnego, ale umożliwia to jedynie ominięcie procesu sądowego o eksmisję. Eksmisja może zostać zablokowana na lata na etapie egzekucji w związku z brakiem pomieszczeń tymczasowych i lokali socjalnych. W takim wypadku zamiast oczekiwanego zysku najem będzie generował kilkuletnie straty.
Decyzja o inwestycji w mieszkania na wynajem nie przyniesie długoterminowych korzyści dla gospodarki Polski. Mieszkania nie są dobrami produkcyjnymi. To nie nowe zakłady, miejsca pracy, maszyny i technologie. Efekt zakupu mieszkań dla gospodarki będzie krótkoterminowy, a chwilowe pobudzenie nie zostanie podtrzymane z uwagi na nieprodukcyjny charakter mieszkań.
BGK w imieniu Skarbu Państwa wypłaca prywatnym właścicielom nieruchomości mieszkalnych premię kompensacyjną jako częściowe zadośćuczynienie za bezprawie legislacyjne dotyczące wysokości czynszów w latach 1994-2005. W celu wypłaty premii właściciele muszę przedstawić masę informacji o wynajmowanych lokalach i ich stanie. Są to dane wrażliwe umożliwiające ocenę konkurencyjności. Bank dysponując tą wiedzą uruchamia program rywalizujący z prywatnymi właścicielami, co może stanowić czyn nieuczciwej konkurencji.
Poważne wątpliwości, co do projektu mieszkaniowego BGK zmuszają do postawienia pytań. Czy w sprawie nie występuje drugie dno? Czy na decyzję banku nie wpłynął lobbing developerów, których sytuacja finansowa od kilku lat pogarsza się? Czy termin uruchomienia programu nie jest zbieżny z cyklem wyborczym i chęcią wzbudzenia krótkotrwałego optymizmu gospodarczego?
Wersja artykułu (bez skrótów), który został opublikowany w Gazecie Bankowej ze stycznia 2014 r. s. 51.
O kolejnych publikacjach dowiesz się po polubieniu profilu autora na Facebooku:
https://www.facebook.com/UrbasTomasz
oraz po zaznaczeniu opcji „Otrzymuj powiadomienia” która pokaże się po najechaniu na przycisk „Lubisz to!”.
Ponadto bieżące informacje zapewni obserwacja profilu na Twitterze:
https://twitter.com/TomaszUrbas
oraz Google+
https://plus.google.com/104420250115637056525/posts
mPolska24
