Nieruchomości - Najem okazjonalny

Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów lokatorów sprzed dwóch lat wprowadziła także znowelizowane przepisy dotyczące najmu okazjonalnego. Generalnie problem eksmisji niepłacących najemców jest dość istotny być może dlatego że jak twierdzą niektórzy mieszkanie jest „prawem” a nie „towarem”. No tak czyli jak „prawem” to płacić nie trzeba.... Wprowadzone w 2010r. przepisy stworzyły pewien dualizm prawny dotyczący najmu lokali mieszkalnych. Z jednej strony zostały ogólne przepisy dotyczące najmu zwykłego (o których szerzej innym razem), a z drugiej stworzono dla właścicieli nową drogę wynajmu. Ta droga pozwala na podstawie notarialnego „oświadczenia o podaniu się egzekucji” w trybie art 777 KPC (z pominięciem postępowania sądowego) eksmisje lokatora.

Polacy nie za bardzo lubią płacić podatki... a kto lubi?. W przypadku wynajmu mieszkań jest to wręcz nagminne, a kontrola „ kto tu mieszka? I dlaczego?” jest dosyć trudna dla organów państwa. Rząd, aby zachęcić do płacenia podatków, stwierdził: „dobrze, będziecie mieli większą możliwość wyrzucenia niepłacącego najemcy ale macie za to zacząć płacić podatki” I tak też się stało. Jednym z warunków skorzystania z przepisów dotyczących najmu okazjonalnego jest zgłoszenie zawartej umowy najmu do US w terminie do 14 dni.

Innym ciekawy elementem jest sama konstrukcja „najmu okazjonalnego”. Przyszły najemca musi udać sie do notariusza który sporządzi w formie aktu notarialnego „oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji”. Dokument wraz z „wskazaniem innego lokalu” i „oświadczeniem o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu” stanowią niezbędne załączniki do umowy najmu. Wynika z tego

że dobrowolna umowa najmu między dorosłymi ludźmi jest w pewien sposób poświadczona przez notariusza - „czy aby na pewno najemca będzie miał się gdzie podziać po ustaniu stosunku najmu”. Zamiast zreformować system sprawiedliwości aby wszyscy właściciele i najemcy mogli dochodzić swoich spraw, rząd woli przerzucić czynności formalne oraz ich koszt na ludzi, a przy okazji ściągnąć trochę podatków. Mają łeb!

Moje uwagi praktyczne:

Jeśli już zawieramy umowę najmu okazjonalnego to polecam zwrócić szczególną uwagę na tytuł prawny lokalu wskazanego w dokumencie „oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu”. Jeśli nie jest to własność to istnieje spore zagrożenie że jak przyjdzie co do czego to może nie być gdzie wyeksmitować lokatora. Na przykład rodzicie studenta sami mieszkają w wynajętym mieszkaniu do którego tracą tytuł prawny w trakcie trwania umowy najmu ich dziecka.

Drugą sprawą jest sama realność podpisywania umowy najmu okazjonalnego. Należy pamiętać że obecnie znalezienie najemcy, z wyjątkiem może jakiś określonych „dobrych lokalizacji” bywa trudne i ludzie nie chcą zbyt chętnie zawierać u notariusza „oświadczenia o poddaniu się egzekucji”. Często lepszy pomysłem niż umowa najmu okazjonalnego jest zawarcie zwykłej umowy i zastosowanie szeregu czynności w ramach „podejścia pozytywnego w najmie” o którym napisze w dalszych rozważaniach.