Moje inwestycje, wasze inwestycje.

Ten wpis będzie bardzo nietypowy, krótki, praktyczny, o inwestowaniu.

Mieszkam w mieście, w którym studiuje olbrzymia ilość studentów. Wspomniani studenci, nawet w bloku w którym mieszkam wynajmują całkiem dużo mieszkań. Pomyślałem sobie o inwestycji w postaci zakupu mieszkania pod wynajem, oczywiście posiłkowałbym się kredytem, który nie da się ukryć w chwili obecnej jest dosyć atrakcyjny.

Pomysł na inwestycję bardzo prosty:

1. Kupuję mieszkanie
2. Płacone przez najemców czynsze spłacają kredyt
3. Za 20/30 lat moje mieszkanie spłaci się „samo”, a ja zostaję z mieszkaniem, które zawsze się może przydać, jako lokata kapitału, lub w celach czysto rentierskich.

Jak wygląda sytuacja w chwili obecnej na rynku?

1. Developerzy oddają coraz więcej mieszkań, te mimo coraz wyższej podaży, jakoś nie widać, aby chciały trzymać cenę, lub tanieć, znowu wzrosła ilość rozpoczętych budów i pozwoleń na budowę.
2. Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest obecnie bardzo niskie, zachęcające do wzięcia kredytu.
3. Stawki wynajmu po okresie wzrostu zatrzymały się, ewentualnie skala wzrostu jest bardzo niewielka.
4. W 2017 roku kończą się dopłaty w programie „rodzina na swoim” do pierwszej większej puli udzielonych kredytów (30 882 za 2009), w latach poprzedzających kredytów tych było po kilka tysięcy rocznie, w kolejnych latach ilość kredytów rosła: w 2010 było to 43 120, w 2011 już 2011, w 2012 spadło do 45 792 i 2013 „zjazd” do 10 592.
5. Program „mieszkanie dla młodych” ciągle jest aktywny, ale właśnie zostanie wygaszony (dane szczegółowe http://mib.gov.pl/2-InformacjeoMdMnastronachBGK.htm)
6. Można zauważyć run na zakup mieszkań (znowu, historia lubi się powtarzać)

Czego możemy się spodziewać?

1. Podaż mieszkań szybko nie spadnie
2. Oprocentowanie kredytu nie będzie długo tak niskie, zwłaszcza w obliczu nieuchronnych podwyżek stóp NBP
3. Wynajem zapewne będzie w najbliższym czasie przynosił podobne przychody
4. Kończące się rządowe programy pomocowe spowodują spadek popytu części ewentualnych nabywców.
5. Demografia, ta jest nieubłagana, wchodzące w dorosłość pokolenia są mniejsze, polecam zajrzeć http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ludnosc/ludnosc/ludnosc-piramida/ ustawiając wskaźnik na rok 2018. Statystycznie rzecz biorąc najaktywniejsi zakupowo na rynku nieruchomości są 30-latkowie…
6. Studentów również przybywać nie będzie, więc „automatycznych najemców” ilość nie wzrośnie…

Co nas czeka i jaki to może mieć wpływ na naszą małą, ale jakże ważna dla nas inwestycję?

Możliwe problemy ze zbytem mieszkań zaczną wywoływać komplikacje w przypadku najbardziej ekspansywnych developerów, te przełożą się na problemy ze spłatą zadłużenia w bankach, a nie jest tajemnicą, wkład banków w budowę mieszkań. Z drugiej strony zostanie to pogłębione oczekiwaną zwyżką oprocentowania kredytów. W przypadku nabywców zwiększone oprocentowanie zacznie stanowić barierę w nabyciu własnego mieszkania lub domu. Gdy połączymy to z zamknięciem rządowych programów wsparcia, zjawisko spadku popytu, powiązane z kłopotami kredytobiorców oraz developerów i czymś, co wydaje się trudno wyobrażalne, czyli przekłuciem kolejnej bańki na nieruchomościach w USA, spotęgowanej zapowiadanymi przez Panią Jelen podwyżkami stóp, podobnej w Chinach i kilku krajach Europy, to  jak najbardziej racjonalnym wydaje się oczekwiwanie na spadek cen mieszkań. Oczywiście nie jestem w stanie podać żadnej, nawet przybliżonej daty wystąpienia problemu, chociaż za racjonalnie uzasadniony możemy uważać rok przyszły.

Teraz skupmy się na tym co winno być podstawą każdej inwestycji: czyli to czego możemy oczekiwać na jej końcu. Święta zasada w przypadku każdej inwestycji: koszt zakupu, powiększony o koszty bieżące musi być niższy niż ewentualna cena zbytu, powiększona o przychody i pomniejszone o inflację, która obecnie jest również bardzo niska.

Jeżeli mamy zamiar zakupić nieruchomość kredytując się i liczyć na przychody z najmu oraz finalnie wyższą wartość niż w momencie zakupu, to jak się wydaje dzisiaj jest zły czas na to, aby kupować nieruchomość. Gdy dojdzie do gospodarczego przesilenia, a może i politycznego również, ceny spadną, w międzyczasie koszty obsługi kredytu powinny wzrosnąć, znowu zbijając ceny i ten moment, wyglądający na „beznadzieję” będzie dobrym do tego aby dokonać zakupu, gdyż będzie bliski zagwarantowanej rentowności inwestycji.

Ja, tu pisze o swych osobistych odczuciach, przewidywaniach. Poczekam z zakupem mieszkania pod wynajem jeszcze rok, a może dwa, poczekam na kryzys… Cierpliwość prawie zawsze się opłaca…