Serwis używa plików cookies, aby mógł lepiej spełniać Państwa oczekiwania. Podczas korzystania z serwisu pliki te są zapisywane w pamięci urządzenia. Zapisywanie plików cookies można zablokować, zmieniając ustawienia przeglądarki. Więcej o plikach cookies możesz przeczytać tutaj.

Autorzy więcej

Jak banki doją klientów

W latach 2004-2008 banki były na żniwach. Rozkręcona akcja kredytowa wywindowała prowizje, odsetki i zyski. Jednak po wybuchu światowego kryzysu w 2008 r. Polacy stali się ostrożniejsi. Zaciągają mniej kredytów. Bankowcy zaczęli stosować presję, aby tę ostrożność złamać. Znów pojawiają się zachęty do zaciągania kredytów hipotecznych. Nie nabierz się na niższe ceny nieruchomości i niskie stopy procentowe. Nie musisz kupować mieszkania, nie kupuj – będą tańsze. Nie musisz finansować zakupu kredytem, nie zadłużaj się – kredyt będzie droższy.

Jak banki doją klientów

Kredytowe żniwa

Po akcesji Polski do Unii Europejskiej do Polski zaczął płynąć strumień euro z Brukseli.  Z poziomu 4,7 pln/euro na początku 2004 r. złoty umocnił się do połowy 2008 r. do poziomu 3,3 pln/euro. Stopy procentowe na świecie spadały. Kredyty walutowe stały się dostępne dla Polaków i wprost taniały w oczach. Rada Polityki Pieniężnej w 2005 r. rozpoczęła cykl obniżek stóp procentowych. Stopa referencyjna z 6,5 proc. spadła do 4 proc. w 2006 r. Kredyty złotowe goniły pod względem atrakcyjności te udzielane w walutach.

Banki ręka w rękę z deweloperami zaczęły marketingową nagonkę. Kredyty hipoteczne wciskano Polakom wszędzie. W czasie wizyty w banku. Przez reklamy telewizyjne, radiowe i prasowe. Telefony. Bankowcy pracowali nawet w plenerze. Z buta przemierzali ulice z ulotkami w dłoni. Od przełożonych dostawali propozycje nie do odrzucenia udostępnienia bankom danych teleadresowych rodzin i znajomych. W Internecie naganiacze na forach twierdzili, że ten kto nie kupił mieszkania na kredyt traci życiową szansę. Pracownicy liniowi banków przeszli specjalistyczne szkolenia z psychologii komunikacji. Wkuwali na pamięć formułki rozmów z klientami. Uczyli się jak przedstawiać zyski z zakupu oraz jak pomijać w prezentacjach ryzyko. Standardem było przedstawianie świetlistej przyszłości rynku nieruchomości, bo przecież… wstąpiliśmy do Unii Europejskiej. Pracownicy dostawali marchewkę w postaci dużych premii. Kijkiem były ciągle zwiększane plany sprzedaży kredytów i groźba zwolnienia w przypadku ich niezrealizowania. Presja w miarę nasycenia rynku wzrastała do granic mobbingu zwiększając stres i rotację pracowników. Na początku 2004 r. wartość udzielonych konsumentom kredytów hipotecznych wynosiła 31 mld zł w tym 19 mld zł walutowych. Do połowy 2008 r. banki zwiększyły wartość udzielonych kredytów na nieruchomości ponad czterokrotnie do 142 mld zł (w tym 80 mld zł walutowych). Na sfinansowanie tej manny z nieba brakowało środków z depozytów Polaków. Zagraniczne banki matki udzielały kredytów spółkom córkom w Polsce. Na początku 2004 r. zadłużenie zagraniczne banków w Polsce wynosiło 42 mld zł, a w połowie 2008 r. sięgnęło 116 mld zł. Dzięki ekspansji banki zwielokrotniły zyski. Jeszcze w latach 2002-2003 zysk netto banków w Polsce wynosił po 2 mld zł rocznie. W 2004 r. zysk sięgnął już 7 mld zł, a potem sukcesywnie rósł aby w 2007 r. osiągnąć poziom aż 14 mld zł.

Było miło, ale się skończyło

Masa pieniądza wykreowanego przez banki dzięki kredytom hipotecznym trafiła na jeden rynek – nieruchomości mieszkaniowych. Gwałtowny wzrost popytu wywindował ceny mieszkań. Wzrost był tym gwałtowniejszy im postawiono wyższe biurokratyczne bariery w budownictwie (zafundowane przez polityków problemy z planami zagospodarowania przestrzennego i pozwoleniami na budowę). Na początku 2004 r. ceny 1 m2 w największych miastach Polski wahały się średnio od ok. 2,5 tys. (np. w Łodzi) do 4 tys. zł (w Warszawie). Na początku 2008 r. sięgnęły poziomu od 6 tys. zł (Łódź) do 9 tys. zł (Warszawa). Ceny mieszkań wzrosły ok. 2-2,5 krotnie.

W 2007 r. rozpoczęto podwyżki stóp procentowych NBP. W 2008 r. sielanka definitywnie skończyła się. Po upadku Lehman Brothers i wybuchu światowego kryzysu gospodarczego złoty osłabł do 4,7 pln/euro w marcu 2009 r. co sprawdziło jego wartość do poziomu z 2004 r. Banki zaostrzyły politykę kredytową. Ceny mieszkań zaczęły spadać.

Mieszkanie w Warszawie kupione w I połowie 2008 r. za 450 tys. zł pod koniec 2012 r. miało wartość ok. 350 tys. zł. Sto tysięcy złotych (ponad 22 proc. wartości) po prostu wyparowało. Ale kredyty bynajmniej nie wyparowały. Wprost przeciwnie. Jeżeli nabycie tego lokalu zostało sfinansowane w 90 proc. trzydziestoletnim kredytem w euro, to pod koniec 2012 r. złotowa równowartość pozostającego do spłaty kredytu przekroczyła ok. 426 tys. zł. Zobowiązanie mimo ponad czteroletnich spłat stało się wyższe o ponad 76 tys. zł od aktualnej wartości mieszkania. Kredytobiorcy utonęli w długach.

Przedstawicielom banków trudno przechodzi przez gardło, że w latach 2004-2008 pompowali w Polsce spekulacyjną bańkę na rynku nieruchomości, która w końcu pękła. O bańce cisza w oficjalnych materiałach Rady Polityki Pieniężnej. Jedynie NBP nieśmiało zaczął informować o problemie. W kwartalnych raportach o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych NBP przedstawia wykresy obrazujące pompowanie cen, a następnie ich spadek. Od pewnego czasu NBP przedstawia nawet trend cen z uwzględnieniem inflacji. Spadek cen realnych jest jeszcze szybszy niż spadek cen nominalnych. Ma to przekonać, że bomba została zdetonowana w warunkach kontrolowanych, a nie tak dynamicznie jak np. w Hiszpanii. W raporcie za IV kwartał 2012 r. opisując pogorszenie się jakości portfela kredytowego w Krakowie NBP wprost przyznał, że wystąpiła tam „największa bańka”.

W styczniu 2013 r. Eurostat po raz pierwszy opublikował indeks cen nieruchomości mieszkalnych w Unii Europejskiej. Nie jesteśmy sami. Bankierzy na Zachodzie napompowali bańkę ze szczytem w 2008 r. również u siebie (pamiętasz zapewnienia, że rynek będzie rósł bo Unia przecież). W czwartym kwartale 2012 r. ceny nadal spadały o 1,8 proc. w stosunku do czwartego kwartału 2011 r. (strefa euro) oraz o 1,4 proc. w całej Unii (27 krajów). Liderami spadków są Hiszpania (-12,8 proc..), Słowenia (-8,8 proc.), Holandia (-6,1 proc.) oraz Portugalia (-6 proc.). Wyniki zbiorcze obejmuję również rynek polski, ale nasze dane utajniono…

Obiecanki cacanki

Od dołka w 2009 r. złoty umocnił się do 4,1 pln/euro pod koniec 2012 r. Na przełomie 2012 i 2013 r. Rada Polityki Pieniężnej ponownie rozpoczęła obniżki stóp procentowych. Bankowcy nabrali wiatru w skrzydła. Jacek Furga na konferencji prasowej Związku Banków Polskich ubolewa, że akcja kredytowa w I kwartale 2013 r. jest słabiutka: „to poziomy nieprzekraczające połowy tych wyników, które mieliśmy jeszcze w III czy II kwartale roku 2008, kiedy udzielaliśmy w ciągu kwartału około 80-85 tys. kredytów na kwotę 16-17 mld zł”. Opisując rynek mieszkaniowy zachęca: „ceny urealnione, czyli oczyszczone z inflacji mamy na poziomie roku 2006”. To ma być czas dla tych, którzy nie zdążyli załapać się na boom hipoteczny. Nic tylko zadłużać się i kupować mieszkania.

Chwilka. Dlaczego Furga wspomniał o roku 2006? Przecież ceny mieszkań wystartowały w kosmos w 2004 r. To sprytna manipulacja. NBP w swych raportach dla oceny realnych cen nieruchomości przyjął poziom odniesienia z 2006 r. Jednak uwzględniając lata 2004-2005 ceny nieruchomości w Polsce osiągną poziom cen realnych z początku boomu dopiero po spadku o dodatkowe 20-30 proc.. Krótkoterminowy potencjał do spadku jest zatem ogromny. Uwzględniając dotychczasową dynamikę może potrwać to jeszcze jakieś dwa-trzy lata.

Naganiacze z banków rozpływając się w zachwytach nad taniejącymi kredytami zapominają dodać, że przytłaczająca większość kredytów hipotecznych w Polsce ma zmienne stopy procentowe. Tymczasem od Stanów Zjednoczonych po Japonię przebąkuje się o czekających światową gospodarkę podwyżkach stóp procentowych. Biuro Budżetu Kongresu Stanów Zjednoczonych przewiduje podwyżki już od 2014 r. W 2018 r. rekordowo niskie oprocentowanie amerykańskich papierów skarbowych może wzrosnąć z obecnych 0-2 proc. do 4-5 proc.. Szef Banku Japonii zasygnalizował możliwość podwyżek stóp o 1-3 proc.. Gdy stopy procentowe na świecie ruszą do góry pociągną za sobą stopy w Polsce. Rada Polityki Pieniężnej podwyższając stopy NBP będzie starała się powstrzymać ucieczkę kapitału za granicę (w kierunku rentowniejszych inwestycji) skutkującą znacznym osłabieniem złotego i katastrofą kredytobiorców walutowych. W takim scenariuszu w ciągu 4-5 lat oprocentowanie kredytu w Polsce może nawet podwoić się.

Na domiar złego perspektywa najbliższych kilku dziesięcioleci na rynku nieruchomości i innych aktywów (akcje, obligacje) jest fatalna. Relatywnie mało narodzin dzieci po 1990 r. skutkuje obecnie początkiem trendu spadku liczby osób pracujących (osiągających dochody i oszczędzających) w Polsce. Jednocześnie wchodzenie w wiek emerytalny rekordowego powojennego wyżu demograficznego pociąga za sobą wykorzystanie istniejących oszczędności i inwestycji (w tym nieruchomości) do uzupełniania środków utrzymania. W rezultacie na rynkach aktywów spadnie popyt i wzrośnie podaż. To fundamentalna podstawa długoterminowego (kilkudziesięcioletniego) trendu spadku realnych cen m.in. nieruchomości.

Pracownicy banków są przeszkoleni, aby wciskać kit. Właściciele banków i ich kierownictwo nie mają skrupułów. Ty też ich nie mniej, aby odrzucić kolejny proponowany Ci interes życia. Proponują niską stopę, zażądaj stałej stopy w proponowanej wysokości przez cały okres kredytowania. Wyliczają jak tania będzie obsługa kredytu walutowego. Niech dadzą gwarancje stałego kursu złotego. Mamią wzrostem cen nieruchomości. Niech złożą ofertę zakupu po cenie ze swojej prognozy. A jak nie, to niech pocałują Ciebie w…

Data:
Kategoria: Gospodarka

Tomasz Urbaś

Jak nie wiadomo o co chodzi... - https://www.mpolska24.pl/blog/urbas1

Ekonomista i publicysta.

Pasjonuje się makroekonomią, polityką pieniężną oraz finansami publicznymi i międzynarodowymi. Miłośnik książek, nauk ścisłych i historii.

Komentarze 15 skomentuj »

Na fotografii ilustrującej tezy artykułu dojarka karuzelowa. Co technologia, to technologia ;-)

nie no tekst zajebisty (mam na myśli artykuł)

LUBIE I polecam inwestycje w zloto fizyczne

Dla mnie to jest nowy typ niewolnika, człowiek, który wziął kredyt na mieszkanie. Teraz będzie musiał w stresie harować 30 lat, będzie się bał zwolnić, zrobi wszystko (naprawdę) aby zachować pracę. Przez taką perspektywę będzie jeszcze bardziej podatny na manipulacje, zagłosuje na każdego kto mu obieca zmiany w kredytach itp. Mnie się udało kredytu nie wziąć i namawiam wszystkich aby nie robili takiego błędu.

Czy można dokonać zmian w kredytach?

Można wierzyć, że ten ktoś kto obiecuje jakąś głupotę to zrobi, i ktoś na tym może wygrać trochę w wyborach. Czy można coś zmienić w kredytach, nie, nie można. Czy można niewolnikom obiecać przed wyborami? Jak najbardziej tak.

Optymizmu :-) Uważam, że jest szansa.

A KNF nie dokonuje wstecznych zmian w kredytach wydając rekomendacje?

Michał Świtnicki 10 lat 11 miesięcy temu

zawsze mozna wykupic adekwatne ubezpieczenie od utraty pracy. za granica za ok 3000 PLN rocznie, mozna miec zabezpieczenie w wysokosci ok 6500 PLN miesiecznie nawet przez 2 lata poszukiwan zajecia.

Islandczycy sobie poradzili...
Kredyt walutowy to nic innego jak wprowadzenie nieświadomego klienta na rynek spekulacji walutowych. Kredytobiorca zmuszany jest do zajęcia krótkiej pozycji na parze frank-złoty czy euro-złoty na 30 lat. Poza tym, że taki klient nie ma bladego pojęcia co to jest, to w przeciwieństwie do wszystkich innych uczestników spekulacji walutowych, nie wchodzi w nią świadomie, a co jeszcze gorsze, nie może tej pozycji w dowolnym momencie zamknąć.
Banki mają zatem niewolników na krótkich pozycjach par walutowych.
I kiedy ci niewolnicy są do swoich pozycji na stałe przykuci, wszyscy inni uczestnicy rynku walutowego mogą na nich żerować.
Jeśli to nie będzie podstawą do zdelegalizowania tej patologii?

Proszę wykopujcie na wykopie. Kop w banki ;-)
http://www.wykop.pl/link/1541287/jak-banki-doja-klientow/

Zabrakło tylko odniesienia do podstawowego problemu i pytania? Dlaczego ludzie kupują mieszkania? Co Pan powie młodej rodzinie, potrzebującej miejsca do życia. Wynajmujcie mieszkanie płacąc tyle ile wyniesie was rata kredytu bo być może za 3, 5, 10 lat będzie taniej... i kupicie za swoje.... Problem decyzji o kredycie hipotecznym skupia się w tym miejscu. Wynajmować czy kupić? Płacić bankowe odsetki, czy koszty najmu? Ta całe wywody o marketingu banków etc. można porównać do wzburzenia listonosza, że psy adresatów na niego szczekają.... Zabrakło w tej analizie odpowiedzi na problem, który napędza tę bańkę.... czyli kupować własne czy wynajmować u kogoś?

Zdecydowanie się zgadzam. Czytałem wczoraj i nasunęły mi się te same pytania.

Na tak postawione pytanie w artykule nie ma odpowiedzi, albowiem nie to było jego przedmiotem. To problem nawet na oddzielny artykuł. Metoda? Choćby dyskontowanie strumieni środków pieniężnych.
W 2008 r. znajomy zapytał się czy warto w Polsce kupić mieszkanie jako lokatę kapitału. Powiedziałem mu, że na mój nos, to co dzieje się na rynku nieruchomości to bańka, która pęknie. Do dzisiaj wspomina naszą rozmowę i dziękuję za otwarcie oczu.
Oczy szeroko otwarte :-)

Musisz być zalogowany, aby publikować komentarze.
Dziękujemy za wizytę.

Cieszymy się, że odwiedziłeś naszą stronę. Polub nas na Facebooku lub obserwuj na Twitterze.